Kunnanhallitus
Pöytäkirja 27.03.2023/Pykälä 61

562/10.02.03/2021

Kunnanhallitus 16.08.2021 § 230

Valmistelija: kaavoitusjohtaja Mari Holmstedt, puh. 040 0317 759

Laukaan Vuonteella, Pernasaaren alueella sijainneen avovankilan toi­min­ta on päättynyt ja Se­naat­ti Kiinteistöt Oy on myynyt alueen Royal House Oy:lle ja Si­sus­tus­vil­le Oy:lle. Pernasaaren alue on kult­tuu­ri­his­to­rial­li­ses­ti arvokas, suurin osa rakennuksista on ra­ken­nus­his­to­rial­li­ses­ti arvokkaita ja lisäksi alueella on runsaasti luonto- ja mai­se­ma-ar­vo­ja.

Aiemmat päätökset ja linjaukset

Kunnanhallitus on päättänyt kokouksessaan 19.4.2021 §100 olla käyt­tä­mät­tä etuosto-oikeutta avovankilan alueen kiinteistökaupassa.

Samassa yhteydessä on todettu, että Vuonteen vetovoiman ja ke­hit­tä­mi­sen näkökulmasta on hyvä, että alueelle on löytynyt toimija, joka ha­luaa edistää kiinteistöjen käyttöä ja alueen kehittämistä. Kunnalla on mahdollisuus osallistua ja ohjata alueen maankäyttöä ja toi­min­to­ja yhteistyössä alueen omistajan kanssa mm. kaavoituksen keinoin ja erilaisten hankkeiden kautta.

Kunnanvaltuusto on kokouksessaan 10.11.2014 §113 hy­väk­sy­nyt maa­po­liit­ti­sen ohjelman, jossa linjataan yksityisen omis­ta­man maan kaa­voit­ta­mi­ses­ta seuraavaa: "Yksityisen maan ase­ma­kaa­voit­ta­mis­ta har­ki­taan kaavamuutostilanteissa ja ensimmäisen ase­ma­kaa­van laa­ti­mi­sek­si ainoastaan kunnan omistamiin alueisiin luon­te­vas­ti liit­ty­vil­lä, pinta-alaltaan pienillä alueilla. Elinkeinoelämää pal­ve­le­via uusia aluei­ta asemakaavoitetaan ainoastaan kunnan omis­ta­mil­le alueille."

Poikkeaminen maapoliittisen ohjelman linjauksesta on perusteltua, kos­ka Pernasaaren alueen maankäytön kehittäminen, arvojen vaa­li­mi­nen ja täydennysrakentamisen rat­kai­se­mi­nen ei ole mahdollista yk­sit­täi­sil­lä luparatkaisuilla. Alu­een ja olevien rakennusten ke­hit­tä­mi­nen ja käytön edistäminen edel­lyt­tää laajempia selvityksiä, tar­kas­te­lu­ja ja ohjaamista. Tämä voidaan tehdä ai­noas­taan ase­ma­kaa­vallisen suunnitteluprosessin kautta, jos­sa yhteen sovitetaan toimijan ja kunnan asettamia tavoitteita huomioiden selvitysten antamat tavoitteet ja reu­na­eh­dot.

Sopimusmenettely

Kunnan ja alueen omistajien välillä on neuvoteltu ja allekirjoitettu ase­ma­kaa­van käynnistämissopimus 22.6.2021. Sopimus on si­säl­löl­tään me­net­te­ly­ta­pa­so­pi­mus, jonka tarkoituksena on määritellä so­pi­mus­alu­een kaavoitukseen liittyvä sopimusmenettely, so­pi­mus­osa­puol­ten teh­tä­vä- ja kustannusjako kaavoituksessa sekä ta­voi­te­ai­ka­tau­lu. Läh­tö­koh­ta­na on, että maanomistaja maksaa kaikki kaa­voi­tuk­seen liit­ty­vät kustannukset. So­pi­mus ei välttämättä johda ase­ma­kaa­van muu­tok­seen eikä maan­omis­ta­jan esittämät tavoitteet sido kun­taa kaa­voit­ta­ja­na. So­pi­muk­sel­la ei sovita kaavan sisällöstä.

Asemakaavaehdotuksen valmistuttua kunta laatii arvion yh­dys­kun­ta­ra­ken­ta­mi­sen kustannuksista ja sopimusalueen mahdollisesta ar­von­nou­sus­ta. Jos asemakaava ei tuota maanomistajalle Maan­käyt­tö- ja rakennuslain (MRL) 12a -lu­vun tarkoittamaa merkittävää hyö­tyä, mutta sen toteuttaminen ai­heut­taa kustannuksia, laaditaan kun­nan ja maanomistajan välillä eril­li­nen sopimus, jossa sovitaan kaa­van toteuttamisen kustannukset maan­omis­ta­jal­le.

Mikäli alueelle tehtävästä asemakaavasta aiheutuu maanomistajalle mer­kit­tä­vää arvonnousua (rakennusoikeus) tai asemakaavan to­teut­ta­mi­seen liittyvien asioiden osalta on tarpeellista, kunta ja maan­omis­ta­ja neuvottelevat maankäyttösopimuksen, jolla sovitaan yh­dys­kun­ta­ra­ken­ta­mi­sen kustannusten jakamisesta ja/tai muista so­pi­mus­kor­vauk­sis­ta sekä kaavan toteuttamisen laadusta ja aikatauluista.

Kunta päättää sopimusten tarpeellisuudesta. Sopimusten val­mis­te­lun lähtökohtana on, että maanomistaja maksaa kunnalle so­pi­mus­alu­een asemakaavan toteuttamisesta aiheutuvat yh­dys­kun­ta­ra­ken­ta­mi­sen kustannukset kokonaan. Mikäli kaavahankkeeseen ei liity uut­ta yhdyskuntarakentamista, peritään maanomistajalta 50 % li­sään­ty­vän rakennusoikeuden arvosta ja tämä summa kohdennetaan ole­mas­sa olevan kunnallistekniikan parantamiseen ja kun­nos­sa­pi­toon.

Asemakaavan vireilletulo

Kaavahankkeen ta­voit­tee­na on entisen vankilan alueen ke­hit­tä­mi­sen mahdollistaminen huo­mioi­den alueen kulttuuriympäristöön ja ra­ken­net­tuun ympäristöön liit­ty­vät arvot sekä alueella vallitsevat luon­to­ar­vot. Tarkoituksena on tut­kia mahdollisuuksia alueen täy­den­nys­ra­ken­ta­mi­seen sijoittamiseen alu­eel­le niin, että sen mo­ni­nai­set arvot ja erityispiirteet tulevat huo­mioi­duik­si. Suunnittelualueen laajuus on noin 11 ha.

Asemakaavan vireille tulo kuulutetaan Laukaa-Konnevesi -lehdessä, kun­nan ilmoitustaululla sekä kunnan internet-sivuilla. Vi­reil­le­tu­lo­kuu­lu­tuk­sen yhteydessä osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetetaan ylei­ses­ti nähtäville 14 päivän ajaksi.

Ehdotus Kunnanjohtaja:

Kunnanhallitus

Kunnanhallitus 27.03.2023 § 61  

629/10.02.03/2022  

 kaavoitusjohtaja Mari Holmstedt, p. 0400 317 759

Pernasaaren asemakaava-alue sijaitsee Vuonteen kylällä, noin 15 kilometrin päässä Laukaan kirkonkylän taajaman keskustasta etelään. Suunnittelualue on entisen poikakodin / avovankilan rakennettua aluetta, ja se sijoittuu Leppävesi -järven itärannalle Vuonteensalmen äärelle. Suunnittelualueeseen kuuluvat kiinteistöt Metsolahti - Vihtavuori 410-895-0-640, Pernasaari 410-411-1-16, 410-411-1-31 (Nimetön), 410-411-1-24 (Nimetön), Vuonteen kiinteistöt 410-411-1-30, 410-411-1-25 (Nimetön), Pernasaaren satama 410-411-1-26, Vuonteela 410-411-1-21, Vaahteramäki 410-411-1-27, Linnankorva 410-411-1-28, Leppäranta 410-411-1-29, Pernasaaren talon vesialue 410-411-876-2, Juntulan tilan 2:3 vesialue 410-411-876-3, Vuonteen Makasiini 410-411-1-32 ja Vuonteensalmenranta 410-411-1-34. Suunnittelualueen laajuus on noin 12 ha. Alueen kiinteistöt ovat yksityisessä omistuksessa. Kaava on käynnistynyt yksityisen maanomistajan aloitteesta ja siihen liittyy asemakaavan käynnistämissopimus.

Kaavahankkeen tavoitteena on entisen vankilan alueen kehittämisen mahdollistaminen huomioiden alueen kulttuuriympäristöön ja raken-nettuun ympäristöön liittyvät arvot sekä alueella vallitsevat luontoarvot. Suunnittelussa on tutkittu mahdollisuuksia alueen täydennysrakentamiseen sekä yritystoiminnan ja asumisen sijoittamiseen alueelle niin, että sen moninaiset arvot ja erityispiirteet tulevat huomioiduiksi.

Alueelta on laadittu mm. seuraavat perusselvitykset:

-          Laukaan vankila, kulttuuriympäristöselvitys, Laukaa
(Senaatti-kiinteistöt/ Arkkitehtitoimisto Ark-byroo Oy, 2019)

-          Laukaan Pernasaari, kulttuuriympäristöselvitys
(Laukaan kunta/ Tengbom Oy, 8/2022)

-          Laukaa, arkeologinen tarkkuusinventointi historiallisen ajan asuinpaikalla Vuonteensalmi 1 (Mikroliitti Oy, 2022)

-          Viitasammakkoselvitys, Pernasaaren asemakaava.
(Laukaan kunta/ FCG Finnish Consulting Group Oy, 2022)

-          Liito-oravaselvitys (FCG Finnish Consulting Group Oy, 2020)

-          Rakennustekniset selvitykset; Kumpula, Leppäniemi, Pirttilä, Mylly, viljakuivaamo ja juurikaskellari (Teeko Oy, 2022)

Suunnittelualue kuuluu käynnissä olevan Leppävesi -järven rantayleiskaava kaavamuutosalueeseen. Yleiskaavaehdotus on ollut yleisesti nähtävillä 23.2. - 24.3.2023 välisen ajan.

Asemakaavan aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu on käyty 7.9.2021. Lisäksi Keski-Suomen museon kanssa on käyty kaksi kulttuuriympäristöön liittyvää työneuvottelua sekä suoritettu katselmuksia suunnittelualueen rakennuksissa ja ympäristössä.

Kaavaluonnoksen ratkaisu

Asemakaavaluonnoksen ratkaisu perustuu pitkälti nykyisen maankäytön ratkaisuihin ja rakennusten käyttötarkoituksiin. Kaavaratkaisussa alueelle osoitetaan pääosin asumiseen (AO, AO/s, AP-1) ja yritysten toimitilojen käyttöön sopivia korttelialueita (KTY-1/s, KTY-2/s). Lisäksi osa korttelialueiden käyttötarkoituksista sallii sekä asumisen että liiketoiminnan (AL-1, KTAP-1), millä mahdollistetaan nykyisten rakennusten ja alueen monipuolinen käyttö ja kehittäminen myös tulevaisuudessa. Toimitilarakennuksille osoitetut korttelialueet sijoittuvat kaavaratkaisussa alueen koillisosaan, Saviontien läheisyyteen. Asumiseen osoitetut korttelit sijoittuvat pääosin alueen länsi- ja eteläosaan, etäämmälle Saviontiestä. Leppäniemi -rakennuksen ja siihen liittyvän työpajarakennuksen korttelialue on kaavaluonnoksessa osoitettu käyttötarkoitusmerkinnällä rakennussuojelualue SR-1. Rakennus on kulttuuriympäristöselvityksessä arvioitu erityisen arvokkaaksi rakennukseksi sekä ulko- että sisätiloiltaan, ja kaavamerkinnällä pyritään varmistamaan rakennuksen arvojen säilyminen.

Suunnittelualueelle sijoittuvat puistomaiset ja avoimet alueet sekä alueen luoteisosan rantaan sijoittuva puustoinen ranta-alue on kaavaluonnoksessa osoitettu lähivirkistysalueina (VL, VL-2/s, VL-5/s). Alueen arvokkaaksi luokiteltu puusto on kaavamääräyksillä osoitettu suurelta osin säilytettäväksi (mm. merkinnät säilytettävä/istutettava puurivi sekä smp säilytettävä maisemapuuryhmä), minkä tavoitteena on säilyttää kyseisten alueiden maisemalliset arvot. Näiden lisäksi suunnittelualueelle on osoitettu yleiseen käyttöön oleva venevalkama ja uimaranta (LV/VV) alueen länsiosaan sekä yksityiseen käyttöön tarkoitettu venevalkama (LV-1) alueen luoteisosaan. Saviontien läheisyyteen on osoitettu lämpövoimalan kohdalle yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten aluetta ET. Muut ET-alueet on varattu sähkömuuntamolle ja jäteveden pumppaamolle.

Alue on kokonaisuudessaan maakunnallisesti arvokkaaksi luokiteltua maisema-aluetta. Lisäksi pääosalla alueen rakennuksista on rakennetun kulttuuriympäristön arvoja joko yksittäisenä rakennuksena tai osana laajempaa rakennus- tai maisemakokonaisuutta. Tämän vuoksi alueen muokkaamiseen ja täydennysrakentamiseen on kaavaratkaisussa kohdistettu yksityiskohtaisia, arvojen säilyttämiseen pyrkiviä kaavamää-räyksiä ja -merkintöjä. Valtaosa alueella olevista rakennuksista on kaavaluonnoksessa osoitettu suojeltavan rakennuksen merkinnällä sr, mutta suojelun eri tasoja on tarkennettu indeksein (sr-1, sr-2 ja sr-3).

Lisäksi rakennukset, joilla on arvoa osana alueen maisemaa, historiaa tai laajempaa rakennuskokonaisuutta, on osoitettu merkinnällä r-1. Nämä rakennukset tulee pyrkiä säilyttämään.

Kulttuuriympäristön säilymisen kannalta on merittävää säilyttää myös maisema-alueita ja -näkymiä ja merkittävimpiä puuryhmiä (VL-5/s, ma-1, smp). Inventoidut luontoarvot ja muinaisjäännös on myös turvataan kaavamääräyksin (VL-2/s, luo, s-3).

Katualueet on asemakaavaratkaisussa sijoitettu pääosin alueen nykyisten kulkuväylien kohdille. Alueen eteläosaan on osoitettu uusi Leppärannankujan katualue, joka toimii tonttikatuna uudisrakentamiseen osoitettaville rannan pientalotonteille. Myös alueen Saviontien vastaiseen reunaan on osoitettu uusi Poikakodinkujan katualue, joka toimii kulkuväylänä alueen pohjoisosan toimitilarakennusten tonteille. Tällä ratkaisulla on pyritty ohjaamaan toimitilarakennusten mahdollisesti raskaampi liikenne erilleen alueen sisälle kulkevasta asumisen liikenteestä. Samalla uusi Poikakodinkujan katualue mahdollistaa alueelle joh-tavien liittymäjärjestelyjen muuttamisen niin, että alueelle johtaa Saviontieltä nykyisten kahden ajoneu-voliittymän sijaan vain yksi liittymä.

Esittelijä Kunnanjohtaja Linda Leinonen

Päätösehdotus Kunnanhallitus päättää asettaa liitteen mukaisen asemakaavaluonnoksen 30 vuorokauden ajaksi julkisesti nähtäville valmisteluvaiheen kuulemista varten MRL 62 §:n mukaisesti.

Päätös Kunnanjohtajan esitys hyväksyttiin.