Kunnanhallitus
Pöytäkirja 04.03.2024/Pykälä 32

Kunnanhallitus 04.03.2024 § 32  

117/10.00.01.01/2024  

Päätösehdotus Laukaan kunta käyttää etuostolaissa (608/1977) tarkoitettua etuosto-oikeutta tilaa 410-406-39-2 Jokiranta koskevassa kiinteistökaupassa (kauppakirja 23.1.2024).

Päätös Kunnanjohtajan esitys hyväksyttiin.

Selostus Etuostolain (608/1977) mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Etuosto-oikeutta on käytettävä kolmen kuukauden kuluessa kaupantekopäivästä lukien. Etuosto tarkoittaa sitä, että kunta tulee kiinteistökaupassa alkuperäisen ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla.

 23.1.2024 on tehty kiinteistökauppa Leppäveden taajamassa sijaitsevasta noin 3,98 ha suuruisesta tilasta 410-406-39-2 Jokiranta. Kauppahinta oli 60 000 euroa. Tila käsittää voimassa olevaan asemakaavaan merkityn erillispientalon rakennuspaikan (AO) pinta-alaltaan noin 0,16 ha ja noin 0,47 ha katualuetta. Muilta osin alueella ei ole voimassa olevaa asemakaavaa, eli tilan alueella on raakamaata noin 3,35 ha. Tila on rakentamaton. Alueella ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa.

 Tilaa rasittaa kiinteistörekisterin mukainen tieoikeus (000-2018-K219). Tilalla on osuuksia yhteisiin vesialueisiin 410-406-876-3 Seppälän jakokunta ja 410-406-876-4 Vesialue.

 Rasitustodistuksen mukaan tilaan kohdistuu yhteensä 200 000 euron suuruiset sähköiset panttikirjat. Kauppakirjan mukaan myyjä on sitoutunut siirtämään panttikirjat ostajan ilmoittamalla taholle.

 Myyjää on kirjallisesti kehotettu ilmoittamaan kaikki sellaiset kaupan ehdot ja tiedot muista mahdollisista sopimuksista, jotka eivät ilmene 23.1.2024 allekirjoitetusta kauppakirjasta (etuostolaki 2 §). Kirje on lähetetty 24.1.2024 ja tiedot pyydettiin ilmoittamaan 19.2.2024 mennessä. Myyjä ilmoitti kirjallisesti 13.2.2024, että kaupan ehdot ja tiedot ilmenevät kauppakirjasta, eikä muita ehtoja tai sopimuksia osapuolten välillä ole tehty.

 Aluetta tarvitaan yhdyskuntarakentamista varten, joten etuostoa esitetään käytettäväksi.

 Perustelut

 Leppävesi on taajama, jonka sisältä ja lievealueelta kunta pyrkii aktiivisesta hankkimaan lisämaata asemakaavoitettavaksi sekä muuta maankäytön suunnittelua ja toteutusta varten. Etuoston kohteena oleva tila sijaitsee keskellä taajamarakennetta rajoittuen kaikilta sivuilta asemakaavaan, luoteisrajaa lukuunottamatta.

 Voimassa oleva Keski-Suomen maakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa joulukuussa 2017. Siinä Leppävesi on merkitty kunta-/palvelukeskukseksi (a). Merkinnällä osoitetaan palveluvarustukseltaan paikalliskeskustasoisen kunnan tai taajaman likimääräinen sijainti.

 Jyväskylän seudun MAL-kehityskuva on kahdeksan kunnan yhteinen, karttapohjainen pitkän aikavälin suunnitelma alueen yhdyskuntarakenteesta, viherrakenteesta ja liikennejärjestelmästä. MAL-kehityskuva hyväksyttiin seudun kuntien kunnanvaltuustoissa vuoden 2023 alussa. MAL-kehityskuvassa Leppävesi on merkitty paikallistaajamaksi ja se sijaitsee vyöhykkeellä II: täydentyvä taajama.

 Laukaan kunnan alueelle on laadittu koko kunnan kattava maankäytön rakennemalli Viuhka. Malli on hyväksytty kunnanvaltuustossa joulukuussa 2015. Rakennemallilla muodostetaan kunnan hallitun kasvun mahdollistava maankäytön kehittämisen raami ja esitetään painopistealueet tulevalle maankäytön suunnittelulle, kaavoitukselle sekä muulle kehittämiselle. Voimassa olevassa Viuhka-rakennemallissa Leppävesi on merkitty kehittyväksi taajamaksi ja kehittyvän asumisen alueeksi.

 Rakennemallin päivitystyö on käynnistetty keväällä 2023. Päivitys on edennyt luonnosvaiheeseen ja uudistettu rakennemalli on nimeltään Liekki. Tavoitteena on, että päivitetty rakennemalli on valtuuston hyväksyttävänä maaliskussa 2024. Liekki-rakennemalliluonnoksessa Leppävesi on merkitty kehittyväksi palvelutaajamaksi ja kehittyvän asumisen alueeksi.

 Maapoliittinen ohjelma antaa linjaukset maapoliittisten ratkaisujen valmisteluun ja on tukena maapoliittisten keinojen käyttämiselle. Kunnanvaltuuston marraskuussa 2014 hyväksymän maapoliittisen ohjelman mukaan kunta hankkii raakamaata mm. rakennemallin ja yleiskaavojen mukaisilta kasvualueilta hyvissä ajoin ennen asemakaavoitusta. Etuostoa käytetään vapaaehtoista maanhankintaa tukevana tapana silloin, kun kauppahinta ei ylitä raakamaan käypää hintatasoa. Maapoliittisen ohjelman liitteenä olevaan karttaan on rajattu kasvualueet, jonka sisällä etuoston kohteena oleva tila sijaitsee.

Kunta on aiempien vuosien aikana useaan otteeseen neuvotellut etuoston kohteena olevan tilan ostamisesta, mutta neuvottelutulokseen ei ole päästy. Tilasta on vuosina 2010 ja 2022 tehty kiinteistökaupat, jolloin kunta on harkinnut etuoston käyttämistä. Molemmissa tapauksissa kauppahinta oli yli 3 euroa/m², joten etuostoa ei käytetty liian korkean hinnan vuoksi.

23.1.2024 toteutetussa kaupassa tilan yksikköhinta on 1,51 euroa/m², eli se vastaa hyvin raakamaan hintatasoa alueella. Kunta on vuosien 2013-2023 aikana toteuttanut 9 raakamaan kauppaa Leppävedeltä, joissa yksikköhinnat ovat vaihdelleet 0,85-2,08 euroa/m² välillä.

 Kunnalla ei ole valmiita suunnitelmia tilan alueelle, mutta tilan hankkiminen kunnan omistukseen mahdollistaa suunnittelun käynnistämisen. Ympäröivän maankäytön perusteella alue sopisi täydennysrakentamiseksi asumiseen. Aluetta ei kuitenkaan välttämättä suunnitella yksittäisenä kohteena, vaan se voi edellyttää lisäkauppoja lähialueelta. Suunnittelualueeseen on kuitenkin mahdollista yhdistää kunnan ennestään omistama, etuoston kohteena olevaan tilaan rajoittuva, raakamaa-alue.

Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten (etuostolaki 1 §). Perusteet etuosto-oikeuden käyttämiselle ovat tältä osin olemassa yhdyskuntarakentamisen tavoitteiden täyttämiseksi, kuten edellä on kuvattu. Todetaan, että tilan pinta-ala on yli 5 000 m², joten etuostolain 5 § mukainen pinta-alavaatimus täyttyy.

Selvityksen mukaan myyjä ja ostaja eivät ole keskenään sellaista sukua, joka estäisi etuosto-oikeuden käytön (etuostolaki 5 § 1 mom). Lisäksi ei ole ilmennyt mitään sellaista, että myyjän ja ostajien välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet huomioon ottaen etuosto-oikeuden käyttämistä olisi pidettävä ilmeisen kohtuuttomana (etuostolaki 6 §). Kyseessä ei ole ollut myöskään ulosottolaitoksen toteuttama julkinen pakkohuutokauppa, vaan myyjänä on ollut yrityksen konkurssipesä, joka on myynyt tilan vapaalla kaupalla.

 Menettelystä

Etuosto-oikeuden käyttö on Laukaan kunnan maapolitiikan linjauksien mukainen maanhankintakeino. Etuosto on lakiin perustuva kunnan maapolitiikan toteuttamisväline, jota käyttämällä kunnalla on oikeus laissa säädetyin edellytyksin ja rajoituksin lunastaa myyty kiinteistö tulemalla kauppakirjassa mainitun ostajan sijaan.

Etuostossa kunnan on 60 000 euron suuruisen kauppahinnan lisäksi korvattava ostajalle kauppaan liittyvät suoranaiset kulut etuostolain 15 § mukaisesti. Kauppahinta ja kulut maksetaan ostajalle vuoden 2024 maanhankintaan varatuista määrärahoista.

Etuosto-oikeuden käyttämistä koskeva päätös on tehtävä kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta (etuostolaki 9 §). Etuostolain 21 § mukaisesti kunnanhallitus päättää etuosto-oikeuden käyttämisestä.

Esittelijä Kunnanjohtaja Linda Leinonen

Valmistelija Maankäyttöpäällikkö Jarmo Toikka, puh. 040 3538 258